Homogeneización del valor de la tierra urbana mediante técnicas de econometría espacial en valuaciones masivas automatizadas

• Autores: Cerino, Rocío Mariel; Carranza, Juan Pablo; Piumetto, Mario Andrés; Bullano, María Emilia; Monzani, Federico; Córdoba, Mariano Augusto
• Año de publicación: 2020
• Idioma: español castellano
• Tipo de recurso: documento de conferencia
• Fuente: COBRAC 2020 - 14º Congresso de Cadastro Multifinalitário e Gestão Territorial e 2º Encontro de Professores de Cadastro Territorial; https://www.ocs.cobrac.ufsc.br/index.php/cobrac/cobrac2020/schedConf/presentations
• Materia: Mercado inmobiliario; Valuación de la tierra
• Institución: Universidad Nacional de Córdoba

Ponencia presentada en 14º Congresso de Cadastro Multifinalitário e Gestão Territorial. 2º Encontro de Professores de Cadastro Territorial : "Os Cadastros Temáticos no Modelo Multifinalitário”. Modalidad Virtual, 9 al 12 de Noviembre de 2020.
Fil: Cerino, Rocío Mariel. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Económicas; Argentina.
Fil: Cerino, Rocío Mariel. Gobierno de la Provincia de Córdoba. Ministerio de Finanzas. Secretaría de Ingresos Públicos. Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba (IDECOR); Argentina.
Fil: Carranza, Juan Pablo. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Sociales. Instituto de Investigación y Formación en Administración Pública (IIFAP); Argentina.
Fil: Piumetto, Mario Andrés. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. Centro de Estudios Territoriales (CET); Argentina.
Fil: Bullano, María Emilia. Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL); Argentina.
Fil: Monzani, Federico. Gobierno de la Provincia de Córdoba. Ministerio de Finanzas. Secretaría de Ingresos Públicos. Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba (IDECOR); Argentina.
Fil: Córdoba, Mariano Augusto. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Agropecuarias; Argentina.
Fil: Córdoba, Mariano Augusto. Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET). Centro Científico Tecnológico (CCT Córdoba). Unidad de Fitopatología y Modelización Agrícola; Argentina.
Fil: Córdoba, Mariano Augusto. Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA). Unidad de Fitopatología y Modelización Agrícola; Argentina.
En el año 1939 Fitte y Cervini publicaron su trabajo pionero “Antecedentes para el estudio de normas para tasaciones urbanas en Capital Federal”, con el objetivo de establecer criterios relativamente estandarizados para la tasación de inmuebles urbanos. Estos criterios se plasmaron en tablas de coeficientes de homogeneización del valor de la tierra que, con variantes, siguen siendo utilizadas por los Catastros en Argentina. Sin embargo, se trata de un estudio realizado hace muchos años sobre un espacio geográfico acotado. Nada garantiza que las reglas de mercado que operaban en la ciudad de Buenos Aires en 1939 se cumplan con la misma intensidad en 2020, ni que sean trasladables a mercados inmobiliarios con lógicas particulares. Con el objetivo de revisar la metodología actual, se aplicaron técnicas de econometría espacial para identificar el impacto sobre el valor por metro cuadrado de la tierra urbana de diferentes características intrínsecas de los predios, tales como superficie, forma o ubicación en la cuadra. Estos efectos fueron agregados en una función de homogeneización aplicada tanto a muestras de mercado destinadas a realizar valuaciones masivas, como a la base parcelaria para la construcción de los mapas de valor. Los resultados son robustos y permiten resaltar las potencialidades de la metodología propuesta al darle objetividad, transparencia y automatización al proceso de homogeneización de los valores de la tierra urbana, facilitar el análisis actual del impacto de las características analizadas sobre el valor de la tierra y permitir el análisis sectorizado según las particularidades de los mercados inmobiliarios locales.
In 1939 Fitte and Cervini published their pioneering work “Background for the study of norms for urban appraisals in the Federal Capital”, with the aim of establishing relatively standardized criteria to guide the study of urban real estate appraisals. These criteria were reflected in tables of homogenization coefficients for the land value that, with variations, are used by cadastres in Argentina. However, it is a study carried out many years ago on a limited geographical space. Nothing guarantees that the market rules that operated in Buenos Aires in 1939 will be complied with the same intensity in 2020, nor that they will be transferable to other real estate markets. In order to review the current methodology, spatial econometric techniques were applied to identify the impact on the value per square meter of urban land of different intrinsic characteristics of the land parcels, such as surface, shape or location on the block. These effects were added in a homogenization function applied both to market samples for mass appraisal, as well as to the parcel base for the construction of value maps. The results are robust and show the potential of the proposed methodology by giving objectivity, transparency and automation to the process of homogenization of land values, facilitating the current analysis of the impact of the analyzed characteristics and allowing the sectorized analysis according to the particularities of local real estate markets.
Fil: Cerino, Rocío Mariel. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Económicas; Argentina.
Fil: Cerino, Rocío Mariel. Gobierno de la Provincia de Córdoba. Ministerio de Finanzas. Secretaría de Ingresos Públicos. Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba (IDECOR); Argentina.
Fil: Carranza, Juan Pablo. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Sociales. Instituto de Investigación y Formación en Administración Pública (IIFAP); Argentina.
Fil: Piumetto, Mario Andrés. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales. Centro de Estudios Territoriales (CET); Argentina.
Fil: Bullano, María Emilia. Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL); Argentina.
Fil: Monzani, Federico. Gobierno de la Provincia de Córdoba. Ministerio de Finanzas. Secretaría de Ingresos Públicos. Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba (IDECOR); Argentina.
Fil: Córdoba, Mariano Augusto. Universidad Nacional de Córdoba. Facultad de Ciencias Agropecuarias; Argentina.
Fil: Córdoba, Mariano Augusto. Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET). Centro Científico Tecnológico (CCT Córdoba). Unidad de Fitopatología y Modelización Agrícola; Argentina.
Fil: Córdoba, Mariano Augusto. Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA). Unidad de Fitopatología y Modelización Agrícola; Argentina.