Vacancia estructural en ciudades intermedias: el caso de Treinta y Tres, Uruguay

• Autores: Calleja, Diego Duarte
• Año de publicación: 2025
• Idioma: español castellano
• Tipo de recurso: artículo
• Materia: Arquitectura; Vacancia estructural; Vivienda; Ciudades intermedias; Política habitacional; Planificación territorial; Structural vacancy; Housing; Intermediate cities; Housing policy; Territorial planning
• Institución: Universidad Nacional de La Plata

La vacancia estructural ha emergido como una problemática relevante en ciudades intermedias y no metropolitanas de América Latina. Aunque tradicionalmente asociada a fenómenos de especulación inmobiliaria en grandes metrópolis, esta forma de vacancia adopta en ciudades más pequeñas una lógica distinta, vinculada a procesos de retracción demográfica, envejecimiento poblacional, deterioro del parque habitacional y conflictos de tenencia que obstaculizan la reutilización del stock construido.Este artículo analiza el caso del departamento de Treinta y Tres, Uruguay, donde la tasa de vacancia habitacional (26,8 %) supera ampliamente el promedio nacional. A partir de un enfoque cuantitativo-descriptivo basado en datos primarios del Censo 2023, se identifican los principales factores asociados a esta vacancia, así como su distribución territorial y sus implicancias para la planificación urbana y la política habitacional. Se destaca especialmente la coexistencia de un stock de viviendas vacías con un déficit habitacional cualitativo significativo, lo que configura una paradoja urbana frecuente en territorios de baja densidad y escasa inversión pública en rehabilitación.El trabajo argumenta que abordar la vacancia estructural requiere políticas diferenciadas y multiescalares, que incorporen instrumentos fiscales, bancos de tierras, alquiler social, y estrategias de regularización de la tenencia. Asimismo, se propone la incorporación de la vacancia como indicador clave en los sistemas de monitoreo habitacional, a fin de orientar intervenciones más eficaces en contextos de estancamiento o contracción poblacional. Los hallazgos tienen potencial de replicabilidad para otros departamentos del interior uruguayo con características socio-territoriales similares.
Structural vacancy has emerged as a relevant issue in intermediate and non-metropolitan cities across Latin America. While traditionally linked to real estate speculation in large metropolitan areas, in smaller cities it follows a different logic—driven by demographic decline, aging populations, housing stock deterioration, and tenure conflicts that hinder reuse.This article analyzes the case of Treinta y Tres, Uruguay, where the housing vacancy rate (26.8%) is well above the national average. Using a quantitative-descriptive approach based on the 2023 Census, it identifies key factors behind vacancy, its spatial distribution, and its implications for urban planning and housing policy. The paradox of coexisting vacant homes and significant qualitative housing deficits in low-density areas with limited public investment is emphasized.The study argues for differentiated, multi-scalar policies—including fiscal tools, land banks, social rental programs, and tenure regularization. It proposes incorporating vacancy as a key indicator in housing monitoring systems to guide more effective interventions. The findings are potentially applicable to other Uruguayan departments with similar socio-territorial conditions.
Facultad de Arquitectura y Urbanismo